武林广场边的坪效超6万元 

　　从去年杭州市贸易局的统计材料看，2005年杭州四大商场年销售额全部超过10亿元，以商场公布的营业面积计算，位于武林广场周边的杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、银泰百货的坪效全都在60000元/平方米·年左右，是杭城所有商圈中坪效最高的区域。

　　坪效，这是商业领域常用的一个术语，商家用它来衡量某个店、某个商圈的营运绩效。杭州市贸易局市场运行处处长王钧耀说，业内一般说的坪效指每平方米营业面积上产出的年营业额，计算形式那就拿全店的总年营业额除以全店的总营业面积。也有企业用年毛利润来计算的，这样更能说明企业的经营到底能不能跟得上租金的上涨幅度。

　　好些大商场经常拿坪效来要求进驻商场的品牌经销商。不同楼层、不同品类、不同区块的坪效是有差别的。每年年初，商场以不同坪效为标准，给品牌经销商下达每个月的销售指标，是否完成坪效指标将成为留下或淘汰的首要依据。

　　例武林广场边上某大型商场，二楼女装商场一个普通中岛专柜的坪效指标在80000元/平方米·年，如果这个铺位的面积是20平方米，那么这个品牌商一定在一年里做到160万元的营业额，否则就很有可能被商场管理者认为对商场没贡献而淘汰出局。杭城大商场里经常有几个名气挺大的女装品牌被清理出场，主要原因就在这里。

　　不过，一个平方米就能做那么大的业绩，使不少经销商拿到一个品牌的代理权后，都想往百大、银泰这些商场里面挤。每年临到商场调整时，各个商场老总的办公室门口都排着等候很久的经销商。

　　城西大超市坪效

　　普遍很高

　　按照贸易局的数据，目前杭州城西的物美文一店、物美西城广场店、世纪联华华商店三家大超市，去年的坪效（每平方米年营业额）分别为28000元/平方米、18000元/平方米、17600元/平方米。如果除去外包的服装、珠宝、眼镜等数千平方米的专柜面积，超市自营零售的坪效还会更高。

　　这一些超市的经营业绩，在杭州市区仅次于世纪联华庆春店、欧尚、家乐福这3家被公认为生意很好的超市。所以，在《杭州商贸服务业“十一五”发展规划》中，城西也是大超市、商场选址最密集的方面之一。

　　城西采荷望江社区

　　商业最热闹 

　　大超市的辐射半径有3公里，对想开小店的人来说，便利超市、连锁药店等社区服务商业的开店情况更具有参考价值。其中，城西、采荷-景芳、清泰-望江、德胜-大关一些区域，是相比之下比较热闹的一些方面。 

　　联华快客在杭州的120家连锁店中，有10%开在城西；海王星辰80家市区连锁药店，有1/5开在城西。海王星辰总经理沈煜东评价旗下门店效益的区域排名是：城西第一，之后是城中，然后是城东。 

　　知味观在城西开的连锁店不算多，“因为找不到面积合适的店面。”知味观总经理孟亚波说。 

　　生意好的便利店通常都设在中高档小区边上。喜士多在进入杭州市场后，把开店重点全都放在啦城西一些高档楼盘门口，海王星辰药店也主要把药店开在城西的紫桂花园、兰桂、南都德加等小区边上。 

　　统计可的便利、联华快客、海王星辰药店连锁的门店，城西是开店集中度最高的方面，其中又以文二西路与竞舟路交叉口周围一公里范围内密集度最高；采荷－景芳、清泰－望江这两个老住宅区的人气指数也非常高。海王星辰、联华快客在这3个区域开的店都占到啦总数的1/3。 

　　湖滨-吴山 

　　商圈不可忽略 

　　无论谁开店都希望有利可图，通常来说，要是一个企业在一个区域的生意做得好，就会继续在这个方面增加门店数量，而且其他品牌的类似商店也会开进来。 

　　几大商场的坪效越做越高，正面反映啦武林广场、湖滨－吴山一带的人气越来越旺。而素以严格选址著称的肯德基，在湖滨一带连续开出6家门店，从侧面验证啦湖滨一带的高商业价值。 

　　肯德基在中国有1500家门店，每一家几乎都开在各个城市人流最大的方面。杭州市区的门店也一样。肯德基对快餐店选址非常重视，选址决策要经过方面、总部两个委员会的同意，选址成功率几乎是百分之百，这已经成为肯德基的核心竞争力之一。 

　　肯德基在杭州市区共28家门店，湖滨-吴山一带就占啦其中的20%。更准确一点，这些店就开在沿延安路从庆春路到吴山广场的道路两旁，其中在龙翔服饰城附近的红泥花园一楼、平海路延安路口、西湖电影院门口集中啦3家，几家店相距都只有几百米。 

　　在周围人流密集的龙翔服饰城开店，好些人都提前想到；但肯德基也提前进入啦原先被认为人气不足的解放路到吴山广场一段，先后在解百楼下、吴山广场边、涌金广场一楼开出3家门店，其中涌金广场店是在今年1月份开业的。 

　　除啦下沙、滨江之外，肯德基在市区大部分区域都已经开设门店，每个店的店址基本上是区域商圈的中心位置。跟肯德基开店应是不错的选择，不过在业态和经营商品上也要考虑客流的特点而进行调整。 

　　选择商圈 

　　要重视租金因素 

　　上海“良友金伴”退出杭州，一个主要原因是营业额的增长抵不上房租的涨速。去年可的便利连关啦几家市中心门店，原因那就房租到期后房东要求涨租金。 

　　“现在杭州的便利店有很大一部分不怎么赚钱。”联华快客发展部杨朝荣经理说，因为房租太贵，公司在选址的时候对面积的要求就比较严格。 

　　便利店出售的商品通常都在2500种下列，这些商品用一个面积在40平方米左右的房子陈列最合适。面积大啦，也只能增加同种商品的出样面积，“按我们的销售经验，货架上的可乐排两排，并不比排一排增加销量。” 

　　建国路沿街一个40平方米的新店面年租金要8万元以上，平摊下来一个店每天的房租成本就要220多元。目前杭州的便利店每天营业额通常能做到2000-4000元，便利店的毛利率为20%，除掉人工、水电费用和前期投入，基本不赚钱。 

　　所以选择在哪个区域开店，就需要权衡各个区域的商铺租金可能占营业收入的比重。在表格中所列的10个区域小商圈中，武林广场、湖滨－吴山两个公认的黄金地段租金最高，即使是延安路边小巷的临街店面，每天每平方米的租金都要8元左右；凤起-庆春因为地处市中心，而且是个成熟居住区，这里的商铺租金仅次于上面两个黄金地段，新华路上的店铺租金要6－8元/平方米·天。 

　　因为受制于高昂的租金，无论是可的便利、联华快客还是海王星辰药店，在这一些租金最高的区域只开啦很少的几家店。